Признаки объекта самовольного строительства.
Основными признаками объекта самовольного строительства, закрепленными в ст. 222 ГК РФ, являются:
- объект возведен на земельном участке, не предоставленном в надлежащем порядке;
- вид разрешенного использования земельного участка не позволяет возведение такого объекта;
- создание объекта без разрешительной документации, согласований, если таковые требовались.
Одного из этих признаков достаточно, что бы признать ваш объект самовольной постройкой. Самовольной постройкой признается также объект, построенный на вашем собственном земельном участке, но без соответствующих разрешений или с нарушением вида разрешенного использования. И сразу напрашивается вопрос, а почему собственник земельного участка не может обратиться за выдачей разрешения на строительство? Обратиться конечно может, но получит отказ, ведь объект уже построен, и информация об этом уже есть во всех информационных базах.
Условия признания права на самовольную постройку в суде.
Как же легализовать объект собственнику земельного участка?
В соответствии со статьей 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за собственником земельного участка, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта (то есть, на земельном участке с разрешенным видом использования – индивидуальное жилищное строительство должен быть возведен жилой дом, а не многоквартирный);
- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (то есть объект должен соответствовать требованиям действующего градостроительного регламента, санитарным нормам и т.п.);
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Иными словами, собственник земельного участка вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, в случае, если все градостроительные нормы и правила соблюдены, но не была получена разрешительная документация в установленном законом порядке.
При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суд должен установить, а истец доказать, что имеет право строить на своем земельном участке объект, что градостроительные нормы и правила не нарушены, а также самовольная постройка не угрожает жизни и здоровью третьих лиц.
При установлении обстоятельства создает ли самовольная постройка угрозу жизни и здоровья граждан назначается соответствующая судебная экспертиза, в которой исследуется вопрос о соответствии строительным, санитарным нормам, отсутствия угрозы жизни и здоровью.
Что необходимо сделать до обращения в суд?
Вместе с тем, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12 декабря 2023 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке” суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации в административном порядке (получение разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию).
Таким образом, для того, чтобы обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку следует получить отказ в получении разрешения на строительство или ввода в эксплуатацию.
Этап досудебного обращения в уполномоченные органы является очень важным, ведь от него зависит приступит ли суд к рассмотрению вашего вопроса или откажет в рассмотрении, но, если и рассмотрит в установленном порядке, несоблюдение досудебного порядка является обстоятельством, которое может повлечь отмену судебных решений в апелляционной или кассационной инстанциях. Кроме того, важно получить не просто формальный отказ в выдаче разрешения на строительство или ввода в эксплуатацию, например, по причине подачи неполного пакета документов, важно, чтобы отказ указывал на невозможность получения необходимой разрешительной документации.
При этом , если суд установит факт недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Таким образом, обращение в суд требует серьезной подготовки: разработке проектной документации, согласования АГР, а порой и изменения вида разрешенного использования и др.
Следует помнить, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, то есть не имеет права распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является основанием возникновения права. Регистрация права в Росреестре осуществляется на основании Решения суда о признании права собственности, вступившее в законную силу.
Для достижения успеха при признании прав на самовольную постройку требуется предпринять правильные шаги как в суде, так и до подачи заявления в суд!
Примеры наших работ
Наши клиенты
Отзывы наших клиентов:
Tikkurila
Искренне выражаю благодарность сотрудникам Консалтинговой группы МИАРАН за
юридическую поддержку, оказываемую дочерним предприятиям концерна Тиккурила на территории России
Российский профессиональный союз работников атомной энергетики и промышленности
Российский профессиональный союз работников атомной энергетики и промышленности выражает благодарность Консалтинговой группе «Миаран» за проведенную работу по юридическому сопровождению финансово-хозяйственной деятельности находящихся в собственности Профсоюза здравниц – санаториев и дома отдыха. Выражаем надежду на дельнейшее плодотворное сотрудничество.
Научно производственное объединение “ПРОТОН”
Консалтинговая группа Миаран объединяет высококвалифицированных юристов, профессионализм которых позволяет быть уверенным в решении всех поставленных задач. Свою квалификацию сотрудники неоднократно доказывали при подготовке многочисленных документов различной степени сложности, в процессе переговоров с контрагентами, в судебных заседаниях.
ЗАО Дом отдыха “Ершово”
Выражаем Вам искреннюю благодарность и признательность за профессиональное и качественное оказание юридических услуг нашему предприятию, за квалифицированную поддержку, оперативные и своевременные действия, а также за всегда безупречное качество вашей работы
Solvey (Бельгия)
Солвей Пластхим выражает благодарность сотрудникам Консалтинговой группы Миаран за многолетнее плодотворное сотрудничество и юридическую поддержку, оказываемую Московскому представительству компании.
ООО “НордЭнергоПроект”
В компании МИАРАН собраны профессионалы, способные решать любые сложные правовые вопросы, виртуозно разбираться в хитросплетениях современного российского законодательства, находить решения из казалось бы на первый взгляд, самых безвыходных ситуаций.
Jones Lang LaSalle
Выражаем благодарность сотрудникам Консалтинговой группы Миаран за многолетнее плодотворное сотрудничество и юридическую поддержку, оказываемую Московскому представительству компании.
Санаторий Истра
ЗАО “Санаторий Истра” выражает слова искренней благодарности компании Миаран за быстрое и успешное завершение работы по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков
Группа компаний “Глобус”
Спасибо Консалтинговой группе «Миаран» за юридическую поддержку, оказываемую предприятиям группы компаний «Глобус» с 2008 года по настоящее время. КГ «Миаран» осуществляет постоянное юридическое сопровождение текущей деятельности ООО «Глобус», а также юридическое сопровождение инвестиционных проектов.
МКПК “Универсал” (госкорпорация “Ростехнологии”)
На протяжении периода сотрудничества нами отмечена высокая эффективность и быстрота работы, качественный уровень оказания юридических услуг.
Государственный комитет Российской федерации по культуре и спорту
Выражаем благодарность Консалтинговой группе Миаран за плодотворное сотрудничество в области физической культуры и спорта
Ведущие специалисты
Кузмичева Ольга Борисовна
Хайруллина Евгения Владимировна
Чейкин Алексей Анатольевич
Кушикова Светлана Анатольевна
Коленченко Татьяна Васильевна
