- 18.07.2016
- Категория: Новости
Экономическая коллегия Верховного суда РФ опубликовала определение по спору о правомерности одностороннего расторжения договора аренды публичной земли. В определении затрагивается типичная для Москвы проблема — компании арендуют публичные участки для строительства, но выполнить свои обязательства не могут из-за различных препятствий со стороны властей. Суды зачастую признают правомерным одностороннее расторжение договора аренды из-за нарушения сроков строительства, что существенно ухудшает положение арендаторов-застройщиков.
Экономическая коллегия Верховного суда РФ опубликовала определение по спору компании ЗАО “Интер МТД” с Департаментом городского имущества Москвы (ДГИ) – о правомерности одностороннего расторжения договора аренды публичной земли.
В 2005 году Правительство Москвы обязало компанию спроектировать и построить в течение 2006–2010 годов торговый комплекс типа «Кэш энд Керри». Для этих целей 30 октября 2006 года “Интер МТД” заключила с ДГИ Москвы договор аренды земельного участка на Старокалужском шоссе на 49 лет, однако начать строительство там так и не смогла. Согласовав все с Москомархитектуры, “Интер МТД” столкнулась с препятствиями в других госорганах Москвы. Власти постоянно нарушали сроки выполнения своих встречных обязательств (долго согласовывали документацию, отказывались сносить гаражи на земельном участке, что в итоге сделала за свой счет “Интер МТД”, и пр.), а в момент выдачи разрешения на строительство вообще изменили целевое назначение объекта.
В результате все закончилось расторжением договора аренды земли, причем в одностороннем порядке. Сделал это по своей инициативе ДГИ Москвы из-за «существенного нарушения [компанией “Интер МТД”] условий договора» – «незавершения» строительства в срок и отсутствия разрешения на него. При этом в обоснование госорган сослался на положения п. 22 ст. 3 Закона от 25 октября 2011 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», благодаря которому публичные собственники участков получили возможность расторгать заключенные до 1 января 2011 года договоры аренды на основании перечисленных там существенных нарушений его условий. И просрочка строительства, и отсутствие разрешения на него в этой норме указаны.
“Интер МТД” отправилась в суд с иском о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды недействительной, а договор – действующим (А40-123508/2014). Арбитражный суд г. Москвы требования компании удовлетворил. “Интер МТД” приняла все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, а значит, по мнению суда, нельзя не учесть п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК. Согласно этой норме из времени неиспользования земельного участка подлежит исключению период, в течение которого земля не могла быть использована по назначению по объективным причинам. “Интер МТД” не сумела начать стройку из-за действий публичных властей, а значит, оснований для одностороннего расторжения сделки у ДГИ отсутствовали.
Обратного мнения была апелляционная коллегия 9 ААС (Марина Кораблева, Татьяна Левина и Александр Тихонов). На ее взгляд, п. 22 ст. 33 закона № 137 является «специальной» нормой. То есть, договор аренды может быть досрочно расторгнут из-за существенных нарушений независимо от того, по каким причинам не были исполнены обязательства арендатором. Доказательств начала строительства нет, указала апелляция, а значит, в иске «Интер МТД» надо отказать.
Кассационная коллегия АС Московского округа (Владимир Кобылянский, Наталья Калинина и Ольга Шишова) с ее логикой согласилась.
Но экономколлегия ВС (Галина Попова, Ольга Киселева и Алексей Маненков) отправила спор на новое рассмотрение. Большую часть своего определения «тройка» посвятила ссылкам на позиции Конституционного суда РФ. В частности, что земля является особого рода товаром, а предусмотренное законом № 137 право публичного собственника досрочно расторгнуть договор аренды было введено для эффективного использования земли и что при оценке правомерности этого нужно принимать во внимание и действия самих властей (определение КС от 6 октября 2015 года № 2317-О).
Обратила внимание экономколлегия и на указания КС о том, что суды обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства дела и не вправе ограничиваться формальными условииями применения нормы. А ведь именно так и поступил суд апелляции, а вслед за ним и окружная кассация. Они неверно истолковали п. 22 ст. 3 закона № 137, пояснили судьи ВС: «необоснованно ограничился установлением формальных условий применения этой нормы».
«Интер МТД» неоднократно ссылалась на свою добросовестность и разумность, акцентировала внимание экономколлегия ВС. При этом судьи ВС подробно перечислили действия «Интер МТД» по выполнению своих обязательств: от наименования проектных компаний, с которыми компания успела заключить договор, до упоминания о том, что она за свой счет снесла гаражи и обеспечила земельный участок водоснабжением и канализацией. По мнению судей ВС — от исследования этих обстоятельств уклонилась не только апелляция, но и первая инстанция. Поэтому спор и ушел на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
