Участки у воды. Оформление

Участки у воды. Оформление

Строительство на берегах рек и водоемов Московской области.

 

В последнее время в Московской области особым спросом пользуются земельные участки, расположенные у воды, а точнее на берегах рек, озер и водохранилищ.

Прибрежная территория подмосковных водохранилищ притягивает к себе застройщиков коттеджных поселков и владельцев баз отдыха. Многие базы отдыха перепрофилируются под индивидуальное коттеджное строительство.При этом соблюдение застройщиками требований законодательства является скорее исключением из правил, чем нормой.

Земельные участки, находящиеся в первом и втором поясе санитарной охраны водных объектов, нельзя приобрести в собственность, но можно заключить договор аренды на 49 лет.

Земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения  находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте в соответствии с пунктом 14 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не представляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.

В связи с ограничением, установленным в п.2 и подп.14 п.5 ст.27 Земельного кодекса, любая сделка, направленная на передачу в частную собственность земельных участков, будет недействительна (ничтожна) в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащая закону, что подтверждается и сложившейся судебной практикой.

Все кто мечтает или уже решился приобрести участки у воды должны учитывать следующее:

Практически все водохранилища Московской области используются для водоснабжения  Москвы. Поэтому состояние поверхностных источников водоснабжения находится под постоянным контролем МГУП «Мосводоканал».

Для защиты водных объектов по берегам устанавливаются водоохранные зоны —    территории со специальным режимом осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон запрещается движение и стоянка транспортных средств, за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах, имеющих твердое покрытие;  использование сточных вод для удобрения почв; размещение кладбищ, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Таким образом, сам факт нахождения земельных участков в водоохранной зоне не препятствует их предоставлению для строительства. Такое строительство возможно при условии оборудования очистными сооружениями.

 

Для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения санитарными правилами и нормами может запрещаться или ограничиваться осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения.

В Московской области действуют Санитарно-эпидемиологические правила СП 2.1.4.2625-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы», утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 08.11.2001 N 32, которыми устанавливается первый (строгого режима) и второй пояса (ограничений) зон санитарной охраны. Первый пояс использется строго для станций водоподготовки и водозаборов и не может быть использован в иных целях. Второй пояс может быть использован организациями и физическими лицами, но с учетом ограничений, установленных санитарными правилами.

В соответствии с этими плавилами на расстоянии менее 100 метров от уреза воды источника питьевого водоснабжения не допускается размещение земельных участков под дачное, садово-огородное, индивидуальное жилищное строительство, очистные сооружения канализации, автозаправочных станций (АЗС) легковых автомобилей. При строительстве и реконструкции объектов отдыха и спорта необходимо соблюдать требование, чтобы все строения располагались на расстоянии не менее 100 метров от уреза воды. В зонах рекреации в полосе 100 м от уреза воды не допускается капитальная застройка; допускается установка малых архитектурных форм.

Города и поселки должны иметь системы городской канализации с блоками механической, биологической и третичной очистки городских сточных вод, а также системы ливневой канализации с отводом стоков на очистные сооружения.

При водоснабжении объекта индивидуального жилищного и дачного строительства из шахтного колодца или водоразборных колонок без домовой распределительной сети допускается устройство герметичных выгребов при условии обеспечения регулярного вывоза отходов спецавтотранспортом на сливные станции.

 

Таким образом, в пределах 100 метров от уреза воды во втором поясе санитарной охраны нельзя строить объекты капитальной застройки, но допускается возведение малых архитектурных форм (беседок, пунктов хранения инвентаря) и осуществление благоустройства (размещение дорожно-тропиночной сети, информационных стендов по природоохранной тематике, скамей, навесов от дождя, указателей направления движения, контейнеров для сбора и хранения мусора и др.). Сложилась практика возводить на этих территориях гостевые домики, которые должны числиться как «временные постройки», у них должен отсутсвовать квалифицирующий признак недвижимости выделяемый статьей 130 ГК РФ — прочная связь с землей и невозможность перемещения объектов без ущерба их назначению. Это могут быть деревянные каркасные строения или облегченные конструкции с заполнением эффективными теплоизоляционными материалами на фундаменте из винтовых свай или столбчатом фундаменте. По долговечности (сроку службы) — со сроком службы не более 5-20 лет (временные здания).

На расстоянии более 100 метров от уреза воды может осуществляться капитальная застройка, но с соблюдением водоохранного и градостроительного законодательства.

 

 

Ниже Вы можете заказать юридическую услугу, или задать вопрос. Наши специалисты свяжутся с Вами для уточнения Ваших требований и условий сотрудничества.




Напишите нам по форме обратной связи, или позвоните по тел. +7 (495) 632-01-28. Мы будем рады ответить на все Ваши вопросы.

Вверх