Выкуп помещения по 159-ФЗ

Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был принят в целях поддержки и развития малого и среднего предпринимательства в России. Этот закон предоставил возможность малым и средним предприятиям, арендующим государственное или муниципальное имущество, выкупать его на льготных условиях.

Первоначально закон действовал до 1 июля 2018 года, но впоследствии этот срок был отменен, и сейчас право преимущественного выкупа действует бессрочно. Поправки и изменения в закон вносились несколько раз, чтобы уточнить условия и процедуры выкупа, а также устранить бюрократические препятствия, мешающие реализации прав предпринимателей.

Основные цели и задачи закона 159-ФЗ включают:

  1. Поддержка малого и среднего бизнеса: Закон направлен на поддержку малых и средних предприятий, предоставляя им возможность приобретать недвижимое имущество на льготных условиях, что способствует укреплению их экономической стабильности и росту.
  2. Стимулирование предпринимательства: Предоставление права выкупа арендованного имущества стимулирует предпринимательскую активность, способствует увеличению числа собственников среди малого и среднего бизнеса, что в свою очередь ведет к увеличению их инвестиций в развитие своего дела.
  3. Упрощение процедур приватизации: Закон упрощает процедуры отчуждения государственного и муниципального имущества, делая процесс более прозрачным и доступным для предпринимателей.
  4. Снижение административных барьеров: Закон помогает сократить административные барьеры, с которыми сталкиваются предприниматели при выкупе арендованного имущества, что облегчает и ускоряет процесс приватизации.
  5. Стабильность и предсказуемость: Предоставляя предпринимателям право на преимущественный выкуп, закон создает стабильные условия для ведения бизнеса и долгосрочного планирования, что является важным фактором для устойчивого развития малого и среднего предпринимательства.

Право преимущественного выкупа по 159-ФЗ

Условия и критерии для получения права преимущественного выкупа по закону от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ:

  1. Субъекты малого и среднего предпринимательства: Право преимущественного выкупа предоставляется только малым и средним предприятиям, зарегистрированным в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.
  2. Длительный срок аренды: На момент подачи заявления о выкупе срок аренды выкупаемого имущества должен составлять не менее 2 лет. Исключением являются случаи, когда арендуемое имущество включено в реестр государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что оно было в аренде не менее 3 лет и находилось в реестре более 5 лет.
  3. Отсутствие задолженности: На момент подачи заявления и заключения договора купли-продажи у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате или штрафным санкциям за просрочку платежей.
  4. Нахождение в реестре МСП: Субъект малого и среднего предпринимательства должен быть включен в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства на момент заключения договора купли-продажи.
  5. Исключение из перечня определенного имущества: Арендуемое имущество не должно быть включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с Законом № 209-ФЗ, за исключением случаев, когда имущество арендовалось не менее 3 лет и находилось в реестре более 5 лет.

Документы, подтверждающие право

Для подтверждения права на преимущественный выкуп арендованного имущества необходимо предоставить следующие документы:

  1. Заявление о выкупе: Заявление, поданное в уполномоченный орган (например, в Департамент городского имущества г. Москвы).
  2. Документ, удостоверяющий личность заявителя: Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность физического лица или представителя юридического лица.
  3. Документ, подтверждающий полномочия представителя: Доверенность или иной документ, подтверждающий право представителя действовать от имени заявителя.
  4. Копии учредительных документов: Для юридических лиц – копии учредительных документов, включая устав и свидетельство о государственной регистрации.
  5. Свидетельство о включении в реестр субъектов МСП: Документ, подтверждающий включение в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.
  6. Договор аренды: Копия действующего договора аренды, подтверждающего длительность аренды.
  7. Отчет об оценке стоимости имущества: Если заявитель планирует оспаривать стоимость, необходимо предоставить отчет об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества.
  8. Справка об отсутствии задолженности: Документ, подтверждающий отсутствие задолженности по арендной плате и штрафам на момент подачи заявления и заключения договора.

Эти документы необходимы для подтверждения соответствия всем условиям и критериям, установленным законодательством для реализации права преимущественного выкупа арендованного имущества.

Условия и порядок выкупа помещения

Для реализации права на выкуп арендованного имущества необходимо соблюдение ряда условий. Прежде всего, на момент подачи заявления о выкупе имущество должно быть арендовано не менее двух лет. Исключением являются случаи, когда арендуемое имущество включено в реестр государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства. В таких случаях имущество должно быть в аренде не менее трех лет и находиться в реестре более пяти лет.

Второе важное условие – отсутствие задолженности. Арендатор не должен иметь задолженности по арендной плате и штрафным санкциям на момент подачи заявления и заключения договора купли-продажи. Также арендуемое имущество не должно быть включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства согласно Закону № 209-ФЗ, за исключением указанных выше случаев.

Кроме того, субъект малого и среднего предпринимательства должен быть включен в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства на момент заключения договора купли-продажи.

Порядок подачи заявления

Порядок подачи заявления на выкуп арендованного имущества включает несколько шагов:

  1. Подготовка документов: Сбор всех необходимых документов для подтверждения права на выкуп.
  2. Подача заявления: Направление заявления о выкупе и прилагаемых документов в уполномоченный орган (например, Департамент городского имущества г. Москвы).
  3. Рассмотрение заявления: Уполномоченный орган рассматривает заявление и проверяет наличие права на выкуп в течение 2-3 месяцев.
  4. Оценка рыночной стоимости: Уполномоченный орган заказывает оценку рыночной стоимости выкупаемого имущества, что занимает около 2 месяцев.
  5. Получение решения и проекта договора: После получения результатов оценки орган принимает решение об условиях выкупа и готовит проект договора купли-продажи. Этот процесс занимает около 2 недель.
  6. Подписание договора: Арендатор подписывает договор купли-продажи в течение 30 дней с даты его получения. Этот срок может быть приостановлен на время оспаривания стоимости имущества в суде.
  7. Регистрация договора: После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
  8. Погашение записи о залоге: После полной оплаты выкупаемого имущества необходимо подать документы для погашения записи о залоге в Росреестре.

Необходимые документы

Для подачи заявления на выкуп арендованного имущества необходимо собрать и предоставить ряд документов. В первую очередь, это заявление о выкупе и документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявление подает представитель, потребуется доверенность или иной документ, подтверждающий его полномочия. Для юридических лиц необходимо предоставить копии учредительных документов, включая устав и свидетельство о государственной регистрации.

Также нужно подтвердить включение в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Для этого потребуется соответствующее свидетельство. Необходимы копия действующего договора аренды, подтверждающая длительность аренды, и справка об отсутствии задолженности по арендной плате и штрафам на момент подачи заявления и заключения договора.

Если заявитель планирует оспаривать стоимость выкупаемого имущества, нужно предоставить отчет об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества. Дополнительные документы могут быть предоставлены по запросу уполномоченного органа или по желанию заявителя.

Соблюдение всех этих условий и правильное оформление документов обеспечат успешный процесс выкупа арендованного имущества у города в соответствии с 159-ФЗ.

 

Оценка рыночной стоимости муниципального имущества

Цена выкупа арендованного имущества определяется на основании отчета о рыночной оценке. Эту оценку заказывает собственник помещения, которым может быть субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Оценка проводится независимым оценщиком, который анализирует текущие рыночные условия, состояние объекта, его местоположение и другие факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Процесс начинается с назначения оценочной компании, которая имеет соответствующую лицензию и аккредитацию. Оценщик собирает всю необходимую информацию об объекте, включая техническую документацию, данные о текущем состоянии рынка недвижимости и аналоги продаж. На основе этого анализа составляется отчет, в котором указывается рыночная стоимость объекта.

Оспаривание стоимости

Если арендатор считает, что рыночная стоимость, указанная в отчете, завышена, он имеет право оспорить ее в судебном порядке. Пошаговая инструкция по оспариванию стоимости выглядит следующим образом:

  1. Подготовка независимой оценки: Арендатор заказывает собственную независимую оценку рыночной стоимости имущества у аккредитованного оценщика. Этот отчет будет служить основанием для оспаривания стоимости в суде.
  2. Сбор документов: Помимо независимого отчета об оценке, арендатору необходимо собрать все документы, подтверждающие его право на выкуп имущества, а также документ, удостоверяющий личность и доверенность представителя (если заявление подается от имени юридического лица).
  3. Подача иска в суд: Арендатор обращается в арбитражный суд с исковым заявлением об оспаривании рыночной стоимости. К исковому заявлению необходимо приложить независимый отчет об оценке и все собранные документы.
  4. Судебная экспертиза: В большинстве случаев суд назначает судебную оценку стоимости имущества. Эксперт проводит повторную оценку, результаты которой учитываются при вынесении судебного решения.
  5. Судебное разбирательство: Суд рассматривает дело, изучает представленные доказательства и выслушивает аргументы сторон. На основе судебной оценки и представленных доказательств суд выносит решение о корректировке стоимости.
  6. Исполнение решения суда: Если суд удовлетворяет иск арендатора, выкупная стоимость снижается в соответствии с решением суда. Арендатор и собственник подписывают договор купли-продажи по новой, сниженной стоимости.

Порядок заключения договора купли-продажи

Процесс заключения договора купли-продажи арендованного имущества включает несколько ключевых этапов:

  1. Подготовка заявления: Арендатор подготавливает заявление о выкупе арендованного имущества и прилагает все необходимые документы (копия договора аренды, документы, удостоверяющие личность, подтверждение отсутствия задолженности и т.д.).
  2. Подача заявления: Заявление направляется в уполномоченный орган (например, в Департамент городского имущества города Москвы).
  3. Рассмотрение заявления: Уполномоченный орган рассматривает заявление, проверяет соответствие арендатора всем условиям, и выносит решение о наличии права на преимущественный выкуп. Этот процесс занимает от 2 до 3 месяцев.
  4. Оценка рыночной стоимости: Уполномоченный орган заказывает оценку рыночной стоимости имущества. Оценщик анализирует состояние объекта, рыночные условия и другие факторы, после чего составляет отчет, что занимает около 2 месяцев.
  5. Получение решения и проекта договора: После завершения оценки рыночной стоимости уполномоченный орган принимает решение об условиях выкупа и подготавливает проект договора купли-продажи. Этот этап занимает около 2 недель.
  6. Подписание договора: Арендатор получает проект договора купли-продажи и должен подписать его в течение 30 дней. Если арендатор не согласен с оценочной стоимостью, он может оспорить ее в суде, приостановив срок подписания договора до дня вступления в законную силу решения суда.
  7. Регистрация договора: Подписанный договор купли-продажи направляется в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
  8. Погашение записи о залоге: После полной оплаты выкупаемого имущества арендатор подает документы для погашения записи о залоге в Росреестре, завершая процесс выкупа.

Сроки заключения договора

Законом установлены следующие сроки рассмотрения заявления и заключения договора купли-продажи:

  1. Рассмотрение заявления и проверка права на выкуп: 2-3 месяца.
  2. Оценка рыночной стоимости: 2 месяца.
  3. Подготовка и направление проекта договора купли-продажи: 2 недели.
  4. Подписание договора арендатора: 30 дней с даты получения проекта договора. Этот срок может быть приостановлен на время судебного разбирательства по оспариванию рыночной стоимости.

Общий срок с момента подачи заявления до заключения договора купли-продажи в среднем составляет около 6 месяцев, если не требуется оспаривание рыночной стоимости.

Особенности оплаты

Оплата выкупаемого имущества может быть произведена двумя способами: единовременно или в рассрочку.

  1. Единовременная оплата: Арендатор вносит всю сумму за выкупаемое имущество сразу после подписания договора купли-продажи и завершения его регистрации в Росреестре.
  2. Оплата в рассрочку: Условия рассрочки устанавливаются нормативными правовыми актами Правительства РФ, законами субъектов РФ или муниципальными правовыми актами, но срок рассрочки не может быть менее 5 лет. Арендатор имеет право выбрать способ оплаты, указав его в заявлении о выкупе и в договоре купли-продажи.

При выборе оплаты в рассрочку на сумму, по которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. До момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца, но арендатор имеет право на досрочное погашение задолженности.

Таким образом, процесс заключения договора купли-продажи арендованного имущества включает в себя несколько этапов, с четко установленными сроками и возможностью выбора способа оплаты, что позволяет арендаторам малых и средних предприятий реализовать свои права на выкуп имущества на выгодных условиях.

Проблемы и сложности при выкупе

Процесс выкупа арендованного имущества у государства часто сопровождается различными сложностями и отказами. Одна из самых распространенных причин отказа — наличие задолженности по арендной плате или штрафам на момент подачи заявления или заключения договора. Еще одна частая причина — несоответствие срока аренды требованиям закона, когда срок аренды составляет менее 2 лет (или 3 лет, если имущество включено в реестр государственного или муниципального имущества). Также отказ может последовать, если сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства исключены из единого реестра на день заключения договора купли-продажи, или если имущество обременено правами третьих лиц либо имеются ограничения на его отчуждение. Наконец, нередко отказ обусловлен неправильным оформлением документов или несоответствием заявленным условиям для выкупа.

Препятствия со стороны органов власти

Затягивание процесса выкупа арендованного имущества со стороны органов власти может принимать разные формы. Часто это выражается в бюрократической волоките, когда рассмотрение заявления и подготовка необходимых документов намеренно затягиваются. В некоторых случаях чиновники могут отказывать в приеме документов под надуманными или формальными предлогами. Завышение оценочной стоимости имущества также является распространенной проблемой, что делает выкуп финансово обременительным для арендаторов. Иногда отказы в заключении договора купли-продажи бывают необоснованными и формальными. Также процесс может затягиваться из-за сложностей с постановкой объекта на кадастровый учет или выделением его в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Как бороться с препятствиями

Для борьбы с препятствиями со стороны органов власти рекомендуется привлекать профессиональных юристов, специализирующихся на выкупе арендованного имущества. Юридическое сопровождение поможет правильно оформить документы и подать заявление. В случае необоснованного отказа или затягивания процесса можно обратиться в арбитражный суд для урегулирования разногласий и понуждения к заключению договора купли-продажи. Заказ независимой оценки и оспаривание завышенной стоимости имущества в суде также могут быть эффективными мерами. Если действия или бездействие должностных лиц нарушают права арендатора, следует подавать жалобы в вышестоящие органы или прокуратуру.

Юридическая помощь компании Миаран

Профессиональное юридическое сопровождение играет ключевую роль в успешном выкупе арендованного имущества. Опытные юристы помогут правильно оформить заявление и собрать все необходимые документы, проанализируют правовой статус арендуемого имущества и субъекта малого или среднего предпринимательства. Юристы также окажут поддержку в оспаривании завышенной стоимости имущества в суде и защите прав арендатора при возникновении препятствий со стороны органов власти. Юридическая компания Миаран предоставляет комплексное сопровождение процесса выкупа арендованного имущества, начиная от подготовки документов и подачи заявления до судебного урегулирования споров и регистрации права собственности.

Наличие профессиональной юридической поддержки существенно повышает шансы на успешное завершение процесса выкупа, минимизируя риски и финансовые потери для арендаторов.

Артем М.


Автор: Артем М.
В качестве юриста по недвижимости, который также является автором блога, я стремлюсь делиться своими знаниями и опытом в области недвижимости, чтобы предоставить ценные советы и информацию для всех, кто сталкивается с юридическими аспектами при покупке, продаже, аренде или инвестировании в недвижимость. Моя цель — сделать сложные юридические концепции доступными и понятными для широкой аудитории, будь то профессионалы рынка недвижимости или просто люди, стремящиеся совершить свою первую сделку.

Напишите нам по форме обратной связи, или позвоните по тел. +7 (495) 125-45-35. Мы будем рады ответить на все Ваши вопросы.

    Вверх