Ежегодно Власти Москвы выявляют и сносят сотни объектов самовольного строительства, только в 2020 году было выявлено более 2000 самостроев, большинство из которых было демонтировано полностью или частично.

Многие объекты можно было бы сохранить, пройдя процедуру легализации через ГЗК, главное не затягивать с решением проблемы! Упущенное время усложняет решение задачи, т.к. в процессе судебных тяжб многие окна возможностей закрываются, и приходится искать альтернативные не тривиальные пути в решении проблемы.

В разряд самовольных построек могут попасть самые разные объекты, соответственно подходы в решении проблемы отличаются.

Проблемы несоответствия в площади, связанные с техническими ошибками, могут быть решены достаточно просто. Но, если площадь увеличилась за счет увеличение этажности, возведение мансард, превращение технических этажей в эксплуатируемые, создания пристроек, а порой и полной перестройки здания без получения необходимых разрешений, от специалистов требуется четкое понимание проблемы и поиск оптимальных путей в решении задачи.

Много лет в Москве формировалась и изменялась процедура легализации объектов самовольного строительства, вырабатывалась практика легализации, но каждый объект уникален, и требует индивидуального подхода!

У нас есть опыт работы по данному направлению и примеры успешно выполненных проектов!

Стоит так же помнить, что власти Москвы не только выявляют и демонтируют объекты, они ужесточили административное наказание по нецелевому использованию земельных участков, на которых расположены самострои. Так с 2019 года в статью 6.7. КоАП Москвы внесена часть 1.1, в соответствии с которой штрафы могут достигать от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, при этом они налагаются как на юрлицо, так и на руководителя.

Вид проекта: Административное здание по адресу: г. Москва, ул. Воронцово поле д. 16, стр. 1. Тип объекта: пристройка и надстройка. Период строительства-реконструкции 2012-2013 год.

Было: 1459 кв.м., стало: 1896 кв.м.

Выполненные работы: Пройдена процедура легализации (сохранение) самостроя, с гарантией положительного решения ГЗК о сохранении объекта.

• оформлен договор аренды земельного участка;
• проведена оплата штрафа за самовольное строительство;
• объект исключен из 819-ПП.

Вид проекта: Административное здание по адресу: г. Москва, ул. Нарвская д. 23, тип объекта: надстройка. Период строительства-реконструкции 2007-2008 год.

Было: 1391 кв.м., стало: 2002 кв.м.

Выполненные работы: Пройдена процедура легализации (сохранение) самостроя, с гарантией положительного решения ГЗК о сохранении объекта.

• оформлен договор аренды земельного участка;
• проведена оплата штрафа за самовольное строительство;
• объект исключен из 819-ПП.

Вид проекта: Здание по адресу г. Москва, ул. Лескова вл. 26Б, фактическое использование: торговые цели. Период работы по проекту 2016 год.

Было: 45 кв.м., стало: 220 кв.м

Выполненные работы: Пройдена процедура легализации самостроя с положительным решение ГЗК о сохранении объекта.

• оформлен договор аренды земельного участка;
• проведена оплата штрафа за самовольное строительство;
• объект исключен из 819-ПП.

Вид проекта: Легализация административного здания по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе

Тип объекта: увеличение площади за счет перепрофилирования технического этажа и возведения мансарды.

Общая площадь объекта – 7715,9 кв.м, в т.ч. новое строительство – 1216,5 кв.м.

Период работы по проекту 2020 – 2022 год.

Выполненные работы: Сопровождение легализации объекта. Положительное решение ГЗК о сохранении объекта и уплаты штрафа принято 23.09.2021г.

Работы осложнялись тем, параллельно в Арбитражном суде Москвы рассматривалось дело о приведении самостроя в первоначальное состояние.

Во исполнение решения ГЗК: Заключен договор аренды земельного участка, оплачен штраф по претензии ДГИ, объект исключен из 819-ПП.

Вид проекта: Легализация административного здания по адресу: г. Москва, р-н Алексеевский, пр-кт Мира

Тип объекта: пристройки и надстройка отдельно стоящему нежилому зданию.

Общая площадь объекта – 2080,2 кв.м, в т.ч. новое строительство – 676,7 кв.м.

Период работы по проекту 2021 год.

Выполненные работы: Сопровождение легализации объекта. Положительное решение ГЗК о сохранении объекта и уплаты штрафа принято 23.09.2021г.

Работы осложнялись тем, что нежилое здание расположено в технической и охранной зоне метрополитена. В связи с чем, были подготовлены: «Исследования вибрационного воздействия метрополитена на административное здание», экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве», заключение АО «Метрогипротранс», и получено согласие Московского метрополитена о возможности размещения существующего здания в технической зоне метрополитена.

Параллельно в Арбитражном суде Москвы рассматривалось дело о приведении самостроя в первоначальное состояние. ДГИ отказалось от иска в соответствии с решением, принятым ГЗК.

Во исполнение решения ГЗК: Заключен договор аренды земельного участка, оплачен штраф по претензии ДГИ, объект исключен из 819-ПП.

Вид проекта: Легализация пристройки к зданию по адресу: г. Москва, ул. Нагорная.

Тип объекта: пристройка к двухэтажному зданию

Общая площадь объекта (торговля – 60%, склад – 40%) – 1142,1 кв.м, в т.ч. новое строительство – 364,8кв.м.

Период работы по проекту 2018 – 2020 год.

Выполненные работы: Сопровождение легализации объекта. Положительное решение ГЗК о сохранении объекта и уплаты штрафа принято 08.10.2020г.

Работы осложнялись необходимостью переноса водопровода и сетей связи, которые располагались под легализуемой пристройкой. Параллельно в арбитражном суде Москвы рассматривается дело о приведении самостроя в первоначальное состояние.

Во исполнение решения ГЗК:

• подано заявление о внесении изменений в ПЗЗ
• проводятся работы по заключению нового договора аренды участка.

Исключение из 819-ПП будет возможно после заключения договора аренды и оплаты штрафа по претензии ДГИ.

Вид проекта: Легализация административного здания по адресу: район Куркино, г. Москва, ул. Соколово-Мещерская.

Тип объекта: встроено-пристроенные нежилые помещения к жилому многоквартирному дому.

Общая площадь объекта – 1 707,8 кв.м, в т.ч. новое строительство – 435,4кв.м.

Период работы по проекту 2018 – 2020 год.

Выполненные работы: Сопровождение легализации объекта. Положительное решение ГЗК о сохранении объекта и уплаты штрафа принято 15.10.2020г.

Работы осложнялись тем, что нежилое помещение расположено во встроенно-пристроенной части многоквартирного жилого, на земельном участке многоквартирного дома. Первоначально предлагалось выделить пристроенную часть в отдельный объект для заключения договора аренды под объектом.

Параллельно в Арбитражном суде Москвы рассматривается дело о приведении самостроя в первоначальное состояние.

Во исполнение решения ГЗК:

Проводятся работы по заключению договора аренды земельного участка.

Исключение из 819-ПП будет возможно после заключения договора аренды и оплаты штрафа по претензии ДГИ.

Вид проекта: Легализация административного здания по адресу: г. Москва,  Нагорный проезд.

Тип объекта: надстройка 2-го этажа, возведение мансарды.

Общая площадь объекта (офисы 70 %, склад 30 %) – 1 202,6 кв.м, в т.ч. новое строительство – 620,5

Период работы по проекту 2019 – 2020 год.

Выполненные работы: Сопровождение легализации объекта. Положительное решение ГЗК о сохранении объекта и уплаты штрафа принято 09.07.2020г.

Работы осложнялись утверждением проекта планировки территории по месту нахождения объекта, а так же отсутствием сформированного под объектом земельного участка. Параллельно в арбитражном суде Москвы рассматривается дело о приведении самостроя в первоначальное состояние.

Во исполнение решения ГЗК:

• проведены кадастровые работы, сформирован земельный участок.
• внесены изменения в ПЗЗ
• проводятся работы по заключению договора аренды участка.

Исключение из 819-ПП будет возможно после заключения договора аренды и оплаты штрафа по претензии ДГИ.

Вид проекта: Здание магазина по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды

Тип объекта: пристройка. Период работы по проекту 2019 – 2020 год.

Площадь объекта была : 304 кв.м., стала: 512 кв.м.

Выполненные работы: Сопровождение рассмотрения вопроса о сохранении объекта с положительным решение ГЗК. Решение ГЗК о сохранении объекта принято.

Работы были осложнены судебным процессом по иску ДГИ о приведении объекта в первоначальное состояние, а также близким расположением коммуникаций водоснабжения, что потребовало дополнительных согласований с Мосводоканалом.

Оформлено дополнительное соглашение к договору аренды  земельного участка. Оплачен штраф по претензии ДГИ. Объект исключен из 819-ПП.

Какой объект является объектом самовольного строительства (самостроем)?

Понятие объекта самовольного строительства закреплено в статье 222 Гражданского кодекса РФ, мы же выделим основные признаки такого объекта.

Законодатель выделяет три признака, при наличии одного из которых, объект признается самовольной постройкой:

• объект возведен на земельном участке, не предоставленном в надлежащем порядке для строительства или реконструкции (примером может служить предоставление земельного участка в краткосрочную аренду сроком на 5 лет для возведения автомойки некапитального типа, а арендатор возвел мойку, которая является объектом капитального строительства и зарегистрировал право собственности);
• вид разрешенного использования земельного участка не позволяет возведение такого объекта(например, земельный участок предназначен для индивидуальной жилой застройки, а правообладатель возвел многоквартирный жилой дом);
• создание или реконструкция объекта без разрешительной документации, согласований, если таковые требовались в соответствии с законом (например, строительство/реконструкция объекта капитального строительства без получения разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию).

Последствия признания объекта самовольной постройкой необратимы – или приведение объекта в первоначальное состояние, например, снос надстройки, пристройки и т.п.,  или полный снос, в случае, если весь объект является самовольной постройкой. Важно понимать, что только суд вправе признать объект, на который зарегистрировано право собственности, самовольной постройкой.

Кроме того, законом предусмотрено создание субъектами РФ специальных органов, уполномоченных решать вопросы о сохранении объектов, обладающих признаками самовольного строительства. В Москве органом, принимающим решение о сохранении объекта самовольного строительства в административном порядке, является Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК).

Однако, можно выделить основной пакет документов, который вам потребуется в любом случае:

• Заявление с просьбой о сохранении самовольной постройки.
• ЗОС (заключение о соответствии) объекта градостроительным нормативам и правилам, а также о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Такое заключение должно быть подготовлено специалистами, имеющими соответствующую квалификацию и лицензии.
• Буклет архитектурно-градостроительного решения объекта.
• Паспорт безопасности массового пребывания людей или соответствующий документ об отсутствии необходимости его оформлять.

Кроме указанных выше документов вам могут понадобиться согласования с различными организациями и государственными органами, например, Мосводоканалом, Мосинжпроектом, Мосэнергосбытом, Департаментом природопользования и охраны окружающей среды и т.д., также могут понадобиться услуги кадастровых инженеров и других специалистов.

Предварительно представленные документы и вопрос сохранения объекта согласовываются со всеми заинтересованными органами и рассматриваются на рабочей группе, по итогам которой выносятся рекомендации по представленным документам, замечания и дополнения. На заседании Градостроительно-земельной комиссии принимается окончательное решение о возможности сохранения объекта самовольного строительства и вопрос об оплате штрафных санкций.

Помимо перечисленных вопросов ГЗК в своем решении также разрешает вопрос об исключении объекта из перечня объектов, обладающих признаками самовольного строительства, указанных в Приложении 2 к 819-ПП от 11.12.13г.

Отдельно стоит затронуть вопрос о штрафных санкциях. За сохранение вашего объекта придется заплатить штраф, который рассчитывается Департаментом городского имущества по поручению ГЗК по формуле, закрепленной в Постановлении Правительства Москвы от 25.04.2006 №273-ПП. Сумма штрафа зависит от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен объект, и от увеличения плотности застройки, и может составлять ориентировочно от 5% до 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

Советуем не откладывать легализацию вашего объекта, так как Департамент городского имущества активно обращается с исками о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, что осложняет процедуру легализации в административном порядке на ГЗК, а может сделать ее невозможной.

Обращаем ваше внимание, что обращаться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку в данном случае нецелесообразно, так как согласно ст.222 ГК РФ признать право на самовольную постройку суд вправе только, если вы являетесь собственником земельного участка.

Если вы по каким-то причинам не успели легализовать объект в административном порядке, и Департамент городского имущества уже обратился в суд за признанием права собственности отсутствующим и о сносе самовольной постройки, следует особое внимание уделить техническим характеристикам объекта, отсутствию угрозы жизни и здоровью со стороны объекта и срокам исковой давности, это показывает наша многолетняя практика по такой категории дел.

Конечным результатом легализации является исключение объекта из Приложения № 2 к Постановлению № 819-ПП. Исключение производится только после оплаты штрафа за самовольное строительство.