Внесение изменений в ПЗЗ на Производственную зону

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки городского округа Ступино Московской области в части изменения Зоны транспортной инфраструктуры (Т) на Производственную зону (П) 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Ступино Московской области (далее – ПЗЗ) земельный участок  расположен в зоне транспортной инфраструктуры (Т), где в основных видах разрешенного использования предусмотрен вид — Железнодорожный транспорт (7.1), максимальный процент застройки –  40%, минимальные отступы от границ земельного участка — 3 м.

В соответствии с приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014г код 7.1 «Железнодорожный транспорт» разрешает – размещение объектов капитального строительства железнодорожного транспорта. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.1.1-7.1.2:

7.1.1. «Железнодорожные пути» – размещение железнодорожных путей;

7.1.2. «Обслуживание железнодорожных перевозок» – размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций, а также устройств и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; размещение погрузочно-разгрузочных площадок, прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, не предназначенных непосредственно для обеспечения железнодорожных перевозок) и иных объектов при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Таким образом возможно использование земельного участка под прирельсовый склад или погрузочно-разгрузочную площадку без изменения вида разрешенного использования, но с соблюдением при строительстве градостроительных норм и правил. После строительства и ввода объекта в эксплуатацию есть возможность выкупить земельный участок. Если исходить их того, что земельный участок находится в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, то его цена продажи устанавливается на основании Правительства МО № 639/16 от 02.05.2012г, а именно 15% от кадастровой стоимости. В остальных случаях цена продажи земельного участка принимается равной рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п.5 ст.12 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»).

При продаже земельного участка Администрацией будут учтены следующие условия:

•  объекты капитального строительства должны отвечать признакам объектов недвижимого имущества/возведены на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию/ зарегистрированы в ЕГРН на основании решения суда/зарегистрированы в ЕГРН на основании декларации ввиду прямого указания закона;
• площадь испрашиваемого земельного участка должна быть необходимой и достаточной для эксплуатации, расположенного на нем объекта капитального строительства в соответствии с его назначением, вместе с тем, площадь застройки не должна быть менее 10 % от общей площади испрашиваемого земельного участка.

Также в зоне транспортной инфраструктуры предусмотрен условно разрешенный вид использования «Склады» (код 6.9), где максимальный процент застройки – 60%, минимальные отступы от границ земельного участка — 3 м.

В соответствии с приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014г код 6.9 «Склады» разрешает – размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов. В этом случае необходимо получать разрешение на использование условно разрешенного вида использования.

Третьим вариантом может быть внесение изменений в ПЗЗ — изменение зоны транспортной инфраструктуры (Т) на производственную зону (П) с выбором из основных видов разрешенного использования — Производственная деятельность (6.0) и Склады (6.9). В обоих случаях максимальный процент застройки — 60%, минимальные отступы от границ земельного участка — 3 м.

Этапы работ:

1. Сопровождение получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка: Разработка комплекта документов для обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на условно-разрешенный вид. Срок — 10 рабочих дней.
2. Получение разрешения на условно-разрешенный вид использования на земельный участок в качестве основного вида разрешенного использования.
3. Сопровождение получения разрешения на использование условно-разрешенного вида «Склады» в качестве основного вида разрешенного использования (подготовка и подача заявления и комплекта документов в Главархитектуру Московской области, участие в публичных слушаниях, приемы в государственных и муниципальных органах (при необходимости). Сроки ориентировочно составляют 3 – 6 месяцев.
4. Сопровождение внесения изменений в Правила землепользования и застройки — изменение Транспортной зоны на Производственную зону: Разработка комплекта документов для обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на условно-разрешенный вид. Срок — 10 рабочих дней.
5. Сопровождение внесения изменений в ПЗЗ:

• подача заявления с обоснованием предполагаемых изменений в уполномоченные органы государственной власти Московской области (Мособлархитектура);
• сопровождение рассмотрения вопроса на комиссии по подготовке проектов ПЗЗ и градостроительном совете Московской области;
• получение выписки из протокола заседания комиссии по ПЗЗ об одобрении и учете поданных предложений;
• сопровождение внесения поданных предложений в проект внесения изменений в ПЗЗ;
• принятие поданных предложений по итогам общественных обсуждений или публичных слушаний;
• получение ГПЗУ.

Сроки составляют 6 – 8 месяцев.

Земельный участок имеет пересечение 100% с аэродромом Домодедово, в связи с чем строительство в указанной зоне допускается только при условии согласования размещения объекта капитального строительства с Росавиацией.