Оценка земельного участка

Наш опыт работы показывает, что успех инвестиционного проекта зависит от правильного выбора земельного участка, в своевременном исключении любых рисков, связанных с возможными обременениями и ограничениями в использовании участка, наличием дополнительных требований со стороны органов власти.

Анализ пригодности земельного участка позволяет избежать дополнительных, часто не малых, затрат в процессе реализации инвестиционного проекта, которые могут быть связаны с отсутствием возможности подключения будущего объекта к сетям городской инженерной инфраструктуры, наличия транзитных сетей, которые необходимо выносить или перекладывать, наличия защитных зон магистральных трубопроводов, что уменьшает полезную площадь земельного участка и ограничивает его использование, отсутствие подъездных путей и т.п.

В связи с этим, мы рекомендуем, до принятия решения о реализации инвестиционного проекта, определить:

• основные параметры будущего строительства, геометрические размеры основных производственных зданий и сооружений, а так же необходимость и места расположения вспомогательных объектов (площадок для складирования сырья и готовой продукции, полигонов хранения и переработки отходов);
• конфигурации транспортной инфраструктуры (развязки, погрузочно-разгрузочные и разворотные площадки грузового транспорта, платформы и пр.);
•  площади и ширины пожарных проездов;
• необходимость и наличие технологических водоемов;
• предельно допустимые параметры разрешенного в данной зоне строительства для изучения возможности согласования проекта с местными органами архитектуры и градостроительного надзора.

Все это позволит оценить размер и конфигурацию земельного участка, необходимого для проекта, в целях его дальнейших поисков и подборе, или оценить пригодность имеющегося или предлагаемого земельного участка для целей инвестиционного проекта.

Оценка земельного участка для целей строительства инвестиционного объекта проводится в следующем порядке:

• экспертиза правоустанавливающих документов на земельный участок, позволяющая установить правильность оформления земельно-правовых отношений, а в случае предоставления земельного участка из государственной и муниципальной собственности – оценка этапов и возможности предоставления в соответствии с действующим земельным и градостроительным законодательством;
• экспертиза соответствия вида разрешенного использования земельного участка планируемому функциональному назначению будущего объекта и соответствия земельного участка действующему законодательству в области градостроительства (Генплану, ПЗЗ и пр.);
• проверка градостроительной и/или исходно-разрешительной документации на земельный участок для выявления архитектурно-градостроительных, инженерно-инфраструктурных и санитарно-защитных ограничений и обременений земельного участка;
• анализ порядка, сроков и стоимости оформления недостающей исходно-разрешительной документации, согласования и экспертизы проектно-сметной документации в данном регионе (городе, районе, области) Российской Федерации;
• организация, контроль проведения и проверка результатов инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий с целью определения технической возможности размещения планируемого объекта;
• анализ имеющейся инфраструктуры и перспектив ее развития, анализ условий подключения к городским инженерным сетям, оценка стоимости подключения к городским инженерным сетям;
• анализ условий присоединения к транспортной инфраструктуре в районе земельного участка.

В результате проведенной оценки земельного участка предоставляется отчет о пригодности участка под строительство инвестиционного объекта недвижимости, в котором указывается:

• соответствует ли участок действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства для размещения целевого объекта;
• недостатки в правоустанавливающих документах на участок и возможности их устранения, риски, связанные с данными недостатками,
• перечень отсутствующих документов на земельный участок (в том числе Решение Администрации области (города, района) о выделении участка, Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ), Землеотводный План Земельного Участка, Кадастровый план участка, Акт выбора земельного участка, Акт выбора трасс (для внеплощадочных сетей объекта);
• перечень возможных архитектурно-градостроительных, инфраструктурных, экологических, санитарно-защитных обременений и ограничений участка, и возможности снятие наложенных обременений земельного участка;
• перечень необходимых (по законодательству субъекта РФ) согласовательных, надзорных и разрешительных инстанций для оформления комплекта исходно-разрешительной документации, согласования и экспертизы проектно-сметной документации;
• формулируются выводы о возможности размещения на изучаемом участке объекта целевого функционального назначения;
• предлагаются рекомендации по оформлению недостающей документации и способам решения вопросов по полному или частичному снятию ограничений и обременений с земельного участка.

Наша компания оказывает весь комплекс услуг в данном направлении, позвоните нам и проконсультируйтесь по телефону для принятия дальнейшего решения.

Артем М.

В качестве юриста по недвижимости, который также является автором блога, я стремлюсь делиться своими знаниями и опытом в области недвижимости, чтобы предоставить ценные советы и информацию для всех, кто сталкивается с юридическими аспектами при покупке, продаже, аренде или инвестировании в недвижимость. Моя цель — сделать сложные юридические концепции доступными и понятными для широкой аудитории, будь то профессионалы рынка недвижимости или просто люди, стремящиеся совершить свою первую сделку.