Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) основной документ, регулирующий правила использования земельных участков, их виды разрешенного использования, какие участки можно застраивать, а какие – нет, и что конкретно можно строить на участке.
Правила землепользования и застройки включают в себя следующие документы и регламенты:
- порядок изменения ПЗЗ и их применения;
- карту градостроительного зонирования, по которой вносятся изменения;
- градостроительные регламенты.
В ПЗЗ содержится следующая информация:
- какие виды разрешенного использования установлены в отношении участка или объекта;
- количество этажей, плотность застройки, предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения в использовании земельных участков и объектов на них;
- информация по участкам с параметрами, установленными градостроительными планами, оформленными до 2017 года.
Когда необходимо внести изменения в ПЗЗ?
Вносить изменения в ПЗЗ требуется в случаях:
- изменения вида разрешенного использования земельного участка и объекта;
- изменения параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов;
- установления/изменения территориальных зон и подзон (в том числе в границах комплексного устойчивого развития территории – КУРТ);
- установление/изменение расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной инфраструктуры (в том числе в границах КУРТ).
Самыми распространенными случаями внесения изменений в ПЗЗ являются обращения при необходимости перепрофилирования объекта, внесение дополнительных видов разрешенного использования, изменение видов разрешенного использования и технико-экономических показателей для строительства или реконструкции.
Порядок внесения изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы установлен Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018г.
Для внесения изменений в ПЗЗ правообладателю необходимо обратиться в уполномоченный орган с Предложением о внесении изменений в ПЗЗ. То есть правообладатель именно предлагает властям внести изменения в правила землепользования и застройки, а город в свою очередь оценивает возможность и необходимость таких изменений для градостроительного развития территории.
Поэтому такие изменения должны быть обоснованы в том числе, с точки зрения необходимости городу и его градостроительному развитию.
Требуется ли вносить изменения в ПЗЗ при строительстве и реконструкции.
Когда в планах правообладателя земельного участка строительство нового объекта недвижимости или реконструкция необходимо понять возможности земельного участка, выяснить информацию, которая содержится в ПЗЗ, проанализировать соответствует ли она задуманным планам: ВРИ, ТЭП строительства, охранные зоны, ограничения и т.д. Если, параметры, указанные в ПЗЗ, не соответствуют вашим планам застройки, то до начала строительства или реконструкции необходимо внести изменения в ПЗЗ.
Учитывая тот факт, что большая часть территории Москвы – это зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф» в ПЗЗ – фактическое использование, т.е. вид разрешенного использования установлен по сведениям содержащимся в ЕГРН) потребность во внесении изменений в ПЗЗ возникает очень часто.
Например, чтобы осуществить реконструкцию объекта путем надстройки или пристройки дополнительных площадей, необходимо внести изменения в ПЗЗ в части технико-экономических параметров (этажность, высотность, площадь, процент и плотность застройки).
Если вы решили перепрофилировать свой объект, в том числе в процессе реконструкции, вам также потребуется внесение изменений в ПЗЗ, но уже в части изменения вида разрешенного использования. Но, как правило, требуется внесение изменений в ПЗЗ одновременно и в части вида разрешенного использования и в части параметров строительства.
Не редки случаи, когда в Правилах землепользования и застройки параметры разрешенного строительства не установлены, то перед началом строительства также требуется установить такие параметры.
Исходя из всех приведенных примеров вытекает вывод, что внесение изменений в ПЗЗ при планировании строительства или реконструкции – самый первый и необходимый этап.
Как внести изменения в ПЗЗ
Для внесения изменений в ПЗЗ необходимо подготовить и предоставить в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы:
- Пояснительную записку с объяснениями как планируется использовать территорию в дальнейшем;
- Соответствующие листы карт ПЗЗ с обозначениями изменений;
- Ситуационный план с отображением границ территорий с отображением существующих объектов, расположенных на этой территории;
- Схему планируемой застройки с указанием технико-экономических показателей;
Далее, Комитет по архитектуре и градостроительству г.Москвы (Москомархитектура) подготавливает все необходимые документы и информацию, которая будет представлена на Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (ГЗК) по вопросу о внесении изменений в ПЗЗ.
По результатам рассмотрения Городская комиссия принимает решения о подготовке заключения с рекомендацией о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения.
В случае одобрения вносимых изменений Городской комиссией, вносимые изменения подлежат обсуждению на публичных слушаниях.
Теоретически отрицательное заключение по итогам слушаний не является категорическим основанием для отклонения предложений, но на практике это означает отказ во внесении изменений в ПЗЗ и влечет за собой необходимость начинать процесс с самого начала. Именно поэтому необходимо приложить максимум усилий для обеспечения представления профессионального презентационного материала на публичных слушаниях и отстаивания его экспертами.
Градостроительный кодекс РФ позволяет однократно внести изменения в ПЗЗ без проведения публичных слушаний, если изменения касаются вида разрешенного использования, а также изменение технико-экономических параметров, но не более на 10%. Основным требованием для применения такого порядка является нахождение земельного участка в отдельной территориальной зоне.
После проведения публичных слушаний (при положительном Заключении) разрабатывается Постановление Правительства Москвы, которым утверждаются изменения, подлежащие внесению в ПЗЗ.
В своей практике мы столкнулись с тем, что процедура внесения изменений в ПЗЗ не только очень длительная, но, не смотря на кажущуюся простоту и логичность, совершенно не предсказуема по результатам.
Порой собственник объекта недвижимости не может внести изменения в ПЗЗ в соответствии со своими же планами и фактическим использованием объекта, так как планы собственника объекта не соответствуют планам г. Москвы.
Приведем пример
Здание имело административное назначение и сдавалось в аренду под офисы, со временем такое использование перестало приносить прибыль, собственник решает сдать его в аренду под размещение магазина. Однако, для того, чтобы предоставить здание в аренду под магазин и не нарушить закон- собственнику необходимо внести изменения в ПЗЗ по виду разрешенного использования земельного участка. В случае использования здания и участка не по назначению собственнику грозит штраф и привлечение к административной ответственности, при это претензии будут у Росреестра и ДГИ одновременно. Рано или поздно перед собственником встанет задача, или не эффективно использовать здание, или заниматься процессом смены назначения здания и земельного участка.
Примеры наших работ
Наши клиенты
Отзывы наших клиентов:
Tikkurila
Искренне выражаю благодарность сотрудникам Консалтинговой группы МИАРАН за
юридическую поддержку, оказываемую дочерним предприятиям концерна Тиккурила на территории России
Российский профессиональный союз работников атомной энергетики и промышленности
Российский профессиональный союз работников атомной энергетики и промышленности выражает благодарность Консалтинговой группе «Миаран» за проведенную работу по юридическому сопровождению финансово-хозяйственной деятельности находящихся в собственности Профсоюза здравниц – санаториев и дома отдыха. Выражаем надежду на дельнейшее плодотворное сотрудничество.
Научно производственное объединение “ПРОТОН”
Консалтинговая группа Миаран объединяет высококвалифицированных юристов, профессионализм которых позволяет быть уверенным в решении всех поставленных задач. Свою квалификацию сотрудники неоднократно доказывали при подготовке многочисленных документов различной степени сложности, в процессе переговоров с контрагентами, в судебных заседаниях.
ЗАО Дом отдыха “Ершово”
Выражаем Вам искреннюю благодарность и признательность за профессиональное и качественное оказание юридических услуг нашему предприятию, за квалифицированную поддержку, оперативные и своевременные действия, а также за всегда безупречное качество вашей работы
Solvey (Бельгия)
Солвей Пластхим выражает благодарность сотрудникам Консалтинговой группы Миаран за многолетнее плодотворное сотрудничество и юридическую поддержку, оказываемую Московскому представительству компании.
ООО “НордЭнергоПроект”
В компании МИАРАН собраны профессионалы, способные решать любые сложные правовые вопросы, виртуозно разбираться в хитросплетениях современного российского законодательства, находить решения из казалось бы на первый взгляд, самых безвыходных ситуаций.
Jones Lang LaSalle
Выражаем благодарность сотрудникам Консалтинговой группы Миаран за многолетнее плодотворное сотрудничество и юридическую поддержку, оказываемую Московскому представительству компании.
Санаторий Истра
ЗАО “Санаторий Истра” выражает слова искренней благодарности компании Миаран за быстрое и успешное завершение работы по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков
Группа компаний “Глобус”
Спасибо Консалтинговой группе «Миаран» за юридическую поддержку, оказываемую предприятиям группы компаний «Глобус» с 2008 года по настоящее время. КГ «Миаран» осуществляет постоянное юридическое сопровождение текущей деятельности ООО «Глобус», а также юридическое сопровождение инвестиционных проектов.
МКПК “Универсал” (госкорпорация “Ростехнологии”)
На протяжении периода сотрудничества нами отмечена высокая эффективность и быстрота работы, качественный уровень оказания юридических услуг.
Государственный комитет Российской федерации по культуре и спорту
Выражаем благодарность Консалтинговой группе Миаран за плодотворное сотрудничество в области физической культуры и спорта
Ведущие специалисты
Кузмичева Ольга Борисовна
Хайруллина Евгения Владимировна
Чейкин Алексей Анатольевич
Кушикова Светлана Анатольевна
Коленченко Татьяна Васильевна
