Оспорили отказ в предоставлении земельного участка от ДГИ

К нам обратился постоянный клиент по вопросу оспаривания отказа ДГИ в предоставлении земельного участка. Общество в 2003 году приобрело в собственность нежилые здания в Москве, построенные в 1980-х годах, и входивших в единый промышленный комплекс, приватизированный Распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом в 1993 году.

Соответственно в 2003 году был заключен договор аренды участка под зданием сроком на 5 лет с правом эксплуатации существующих производственных зданий и без права возведения каких-либо капитальных строений и сооружений.

Условиями договора аренды было предусмотрено, что в случае продолжения арендатором пользования земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с окончанием срока действия договора аренды и отсутствием возражений со стороны арендатора, а также в связи с невозможностью освобождения земельного участка и передачи его арендодателю по причине наличия на нем зданий, договор аренды продолжил действовать.

Обратившись в 2017 году в ДГИ с заявлением о проведении сверки расчетов, Общество узнало, что договор аренды был расторгнут на основании уведомления от 2013 года и счет для получения арендных платежей был закрыт с даты расторжения договора. Обращаем внимание, что Общество уведомление о расторжении договора не получало. Арендные платежи в период с 2013 по 2017 год Обществом уплачивались, а Департаментом городского имущества принимались.

В связи с наличием зданий, зарегистрированных на праве собственности, прекратить использование земельного участка, Общество не могло. Будучи собственником нежилых зданий и желая возобновить арендные отношения, Общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении долгосрочного договора аренды.

Как инспектор ДГИ признал объекты 1980 года постройки самостроем

ДГИ в свою очередь направило на объект инспектора из Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы (ГИН Москвы) с целью проверки соблюдения земельного законодательства на предмет нецелевого использования земельного участка. По результатам осмотра земельного участка и документов, предоставленных собственником зданий, государственный инспектор составил акт о том, что все здания нежилого назначения, построенные, внимание!, в 1980-х годах для работы Ремонтно-строительного управления хозяйственного управления Минмонтажспецстроя СССР, являются «незаконно размещенными объектами недвижимости», иными словами — самостроями. Кроме того, как указано в акте инспектором Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы, здания Общества носят некапитальный характер, что не позволяет предоставить земельный участок под ними в аренду. Данный вывод инспектора основан на выписках из технического паспорта ТБТИ от августа 2004 года, подготовленных по форме «1б».

Департаментом городского имущества Общество было уведомлено об отказе в предоставлении государственной услуги по заключению договора аренды «в связи с фактом наличия незаконно размещенных объектов недвижимости», которые на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ являются самовольными постройками. Факт приема арендных платежей от Общества никак не влиял на позицию Департамента по отказу в заключении договора аренды на новый срок.

Каковы же возможные последствия такого отказа?

В случае отказа в удовлетворении требований в предоставлении земельного участка в аренду, Общество пользовалось бы земельным участком без оформления земельно-правовых отношений, что является административным правонарушением и влечет наложение административного штрафа. Более того, в случае указания в решении суда наличия незаконно размещенных объектов (признание объекта самостроем), ДГИ получил бы возможность обратиться в суд с требованием о сносе объектов. В случае признания объектов некапитальными постройками ДГИ требовал бы освобождение земельного участка от данных объектов.

Наши юристы обратились в арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании отказа Департамента городского имущества в заключении договора аренды незаконным. Общество предъявило документы, подтвердившие время возведения зданий: 1980, 1983, 1986, 1991 годы.

Как указывали наши юристы в суде – действовавший на дату возведения зданий Гражданский кодекс РСФСР 1964 года признавал самовольными постройками только жилые дома (дачи) построенные гражданами. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Кроме того, Обществом были приобщены Выписки из ЕГРН о переходе прав, о характеристиках объектов, где указанные объекты учитывались как нежилые здания, а также Договор купли-продажи зданий, Акт приема-передачи.

Мы обращали внимание суда, что Общество соблюдало требования ранее действовавшего договора аренды и не возводило на земельном участке никаких иных объектов недвижимости, не реконструировало имеющиеся, что подтверждается Актами инспектора ГИН. В Актах госинспектора, объекты недвижимости, признанные незаконно размещенными, имели ту же площадь, что учтена в архивных документах БТИ.

Также, внимание суда было обращено на приложение к действовавшему ранее договору аренды земли 2004 года, в котором земельный участок передавался арендатору как собственнику нежилых зданий для эксплуатации существующих производственных зданий с перечислением реквизитов всех свидетельств о праве собственности именно на расположенные на земельном участке здания, которые в 2017 году государственным инспектором по недвижимости были признаны «незаконно размещенными объектами недвижимости».

Приобщенные технические паспорта подтверждали неразрывную связь объектов с землей, согласно положениям ст. 1 ГрК РФ, вступившим в силу в августе 2018 г. (в процессе рассмотрения дела). Согласно этим положениям к некапитальным строениям относятся объекты, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик. То есть объекты, расположенные на земельном участке носили капитальный характер.

По вопросу «доказанности» некапитального характера объектов на основании технических паспортов БТИ, подготовленных по форме «1б», юрист пояснил суду следующее: форме «1б» технического паспорта БТИ первоначально была утверждена Постановлением Правительства Москвы от 01.12.1998 № 915 «О выполнении Программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановлением Правительства Москвы от 27.04.2004 № 274-ПП были внесены изменения, в соответствии с которыми с 27.04.2004 г. форма «1б» предназначалась для описания домовладений, то есть форма 1б для описания некапитальных объектов не предназначалась!

Рассмотрение дела в суде

Суд первой инстанции в процессе рассмотрения дела указывал представителю ДГИ, что «БТИ не владеет информацией о капитальности зданий. Это выясняется только экспертным заключением». Однако, ДГИ возражал против проведения экспертизы, полагая возможным вынести решение по уже имеющимся в деле доказательствам. В тоже время, представитель Департамента подтвердил суду, что указанные здания в перечень объектов самовольного строительства (Постановление №819-ПП от 11.12.2013 г.) не внесены, искового заявления к Обществу о признании постройки самовольной и ее сносе также не предъявлялось.

Рассмотрение дела в суде первой инстанции длилось более 9 месяцев. За период рассмотрения дела в суде первой инстанции было проведено 8 судебных заседаний.

Несмотря на изначальную настроенность судов поддерживать интересы города, юристам удалось опровергнуть доводы Департамента, доказать капитальный характер зданий и отсутствие признаков самовольной постройки, изучить положения утратившего силу законодательства и пояснить невозможность его применения. При исследовании доказательств капитальности построек специалист ООО «МИАРАН» применял положения Градостроительного кодекса, строительных норм и правил.

Забавно, что в период рассмотрения дела судом первой инстанции, ГИН был произведен осмотр земельного участка, и было установлено, что он используется без оформления земельно-правовых отношений (без действующего договора аренды), что повлекло привлечение к административной ответственности за нарушение положений Кодекса г. Москвы об административном правонарушении и наложение административного наказания в размере 50  000 рублей, впоследствии увеличенного до 150 000 рублей.

В итоге, Арбитражным судом города Москвы было принято решение о признании отказа в предоставлении земельного участка в аренду незаконным. Суды апелляционной и кассационной инстанций подтвердили правильность и законность решения суда.