Новый закон о самострое от 03.08.2018 № 339

Начало действия федерального закона, вносящего изменения в Гражданский кодекс относительно самовольных построек, ознаменовалось нововведениями.

Обновлены критерии, по которым определяется самовольная постройка, а также условия для ее демонтажа. Особенное внимание уделяется случаям, когда объекты недвижимости возведены на территории, не имеющей владельца, либо без соответствующего разрешения на строительство.

Юрист Николай Л.

Задать вопрос

Документ, закрепляющий эти изменения: Федеральный закон № 339 от 03.08.2018.  В тот же день были внесены существенные изменения и в Градостроительный кодекс РФ, и это было сделано сразу тремя отдельными федеральными законами — № 321-ФЗ, № 340-ФЗ и № 342-ФЗ. Эти изменения затрагивают процедуру сноса самовольных построек, полномочия органов власти в этой сфере, а также вопросы планирования территорий.

Прежде возможность демонтажа таких объектов существовала даже в отсутствие прямых нарушений или вреда для окружающих. Сегодня права собственников получили дополнительную защиту, и процесс удаления несанкционированных построек усложнился. Впрочем, это не означает разрешение на строительство без учета чужих прав, превышение установленных норм или возведение сооружений, нарушающих спокойствие и интересы соседей.

Таким образом, ситуация вокруг самовольных построек претерпела изменения.

Что изменилось в законе о Самострое

До

В прошлом, любое строение, возведенное без официальных документов, подтверждающих право собственности, или без разрешения на строительство, автоматически классифицировалось как самовольная постройка. Это касалось как зданий, воздвигнутых на собственном участке, так и на незанятой территории. Отсутствие разрешения на строительство, плана здания или его межевания служило основанием для такой классификации, и для таких объектов в Гражданском кодексе предусматривались специальные ограничения.

Сценарии могли быть разнообразными: например, приобретение участка под жилищное строительство с последующим возведением дома, после чего власти могли изменить назначение участка на водоохранную зону, делая постройку незаконной.

До изменений в законодательстве, даже если вокруг дачного поселения не было инфраструктуры вроде дорог, электричества или газа, и дачи эксплуатировались годами, власти могли внезапно объявить, что строения там находиться не могут.

То же касалось и коммерческой недвижимости: киосков, павильонов, ангаров и гаражей.

После

Начиная с 4 августа, изменения в законодательстве уточнили, что самостроем теперь считаются только те строения, которые были воздвигнуты без разрешений и с игнорированием существующих ограничений, если эти ограничения действовали в начале строительства и продолжали действовать, когда постройка была обнаружена. Если же ограничения, такие как отсутствие газопровода или зоны охраны, возникли после строительства, то такие объекты не могут быть признаны самовольными и не подлежат сносу за счет владельца.

По статье 222 Гражданского кодекса, если владелец участка не мог знать об ограничениях на строительство и что-то построил, то даже если позже такие ограничения выявят, постройка не считается самовольной и к ней не применяются нормы, предусмотренные для самовольных строений, включая снос за счет собственника.

Ранее в Гражданском кодексе не существовало подобной нормы, в результате чего люди могли лишаться своей собственности. Также случались ситуации, когда владельцы участков обращались в суд с требованием признать, например, столб линии электропередачи самовольной постройкой, чтобы убрать его с их территории. В целом, законодательство сталкивалось с множеством проблем из-за отсутствия четких норм.

Как узаконить самострой по новым законам

Юрист Николай Л.

Задать вопрос

Оформление права собственности на самострой всегда представляет собой сложный процесс, требующий обращения в суд. Владелец земельного участка, на котором находится постройка, может быть признан её собственником только после судебного разбирательства.

Строить на чужой земле и затем претендовать на право собственности на возведенное здание через судебное решение невозможно. В случае, если земля принадлежит родителям, а строение возвели их дети, собственниками дома могут быть признаны только родители. Для того чтобы оформить дом на истинных владельцев, необходимо процедура разделения участка, получение нового адреса, что сопряжено с значительными временными и финансовыми затратами. Поэтому крайне важно учитывать все подобные аспекты до начала строительства.

Не каждую самовольную постройку можно узаконить. Для этого должны быть выполнены следующие условия:

• Соответствие целевому назначению участка: строительство должно соответствовать разрешенному использованию земли. Например, на участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), нельзя возводить многоквартирные дома.
• Соблюдение параметров застройки: постройка должна соответствовать установленным нормам и правилам. Например, на участке под ИЖС допускается строительство объекта максимум в три этажа.
• Отсутствие нарушений прав и интересов других лиц: постройка не должна занимать часть участка соседа или каким-либо образом мешать окружающим.

Покупка квартиры в доме, построенном с нарушением этих условий, чревата серьезными рисками, вплоть до потери права на жилье. Предложения о покупке квартир с обещанием последующей легализации таких объектов следует рассматривать с большой осторожностью, поскольку они часто не соответствуют действительности. В случае выявления нарушений, даже если дом будет узаконен, соседи могут оспорить это решение, что приведет к запрету на дальнейшее строительство или эксплуатацию здания.

Вопросы юристу

Какие права собственности на самовольную постройку

Строения, построенные самовольно, не могут быть объектами свободного распоряжения. Это означает, что продажа, дарение или сдача в аренду такой недвижимости невозможны, поскольку на нее отсутствует право собственности. Возводя дом на своем участке, вы не автоматически становитесь его законным владельцем. Подход в Росреестр с целью оформления прав собственности на дом или дачу, расположенные на вашем земельном участке, без соответствующих документов, подтверждающих законность строительства, не приведет к желаемому результату. В этом аспекте законодательство не претерпело изменений.

Когда самовольную постройку могут снести

В прошлом, снос самовольных построек осуществлялся практически всегда за счет лица, ответственного за их возведение. Законодательство четко предписывало: если постройка выполнена без необходимых документов или разрешений, ее нужно либо снести, либо легализовать.
Однако с изменениями, введенными 4 августа, подход к сносу самовольных построек стал более гибким. Теперь изначально такие объекты нельзя использовать по назначению, что означает, например, что киоск, возведенный без разрешения, не может функционировать для торговли.

Если построил не владелец участка, то как избежать сноса? 

Введение новых положений дает возможность легализации самовольных построек, даже в случаях, когда застройщик не обладает документами, подтверждающими право собственности на земельный участок. Это открывает путь к узакониванию объектов, возведенных на землях муниципального или государственного назначения, при условии, что такие постройки соответствуют установленным нормам и требованиям и на использование участка не наложены ограничения в существующем договоре.

Если самострой организовал один, а собственник другой? 

Теперь, когда владелец участка становится собственником ранее самовольно возведенной на этом участке постройки, он обязан возместить издержки лицу, фактически осуществившему строительство. Этот принцип действовал и ранее, позволяя лицу, построившему объект на чужой земле, в случае узаконивания постройки новым владельцем, требовать компенсации вложенных средств.




Однако, согласно последним изменениям, при расчете компенсации теперь необходимо учитывать затраты, которые были понесены на процесс легализации данной постройки. 

Артем М.

В качестве юриста по недвижимости, который также является автором блога, я стремлюсь делиться своими знаниями и опытом в области недвижимости, чтобы предоставить ценные советы и информацию для всех, кто сталкивается с юридическими аспектами при покупке, продаже, аренде или инвестировании в недвижимость. Моя цель — сделать сложные юридические концепции доступными и понятными для широкой аудитории, будь то профессионалы рынка недвижимости или просто люди, стремящиеся совершить свою первую сделку.