Задача.

Клиент является арендатором земельного участка по адресу г. Москва, — площадью 16 083 кв. м

1. Необходима корректировка правил землепользования и застройки в отношении земельного участка, предусмотрев установление следующих градостроительных регламентов: Основной вид разрешенного использования земельного участка: – размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома (2.6.0); – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, школы-интернаты, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению) (3.5.1.0); – размещение объектов улично-дорожной сети: проездов, площадей, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров, пешеходных переходов, набережных, искусственных сооружений, велодорожек и объектов велотранспортной инфраструктуры (12.0.2); Максимальный процент застройки земельного участка – не установлен; Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений – 75 м; Предельная плотность застройки земельного участка – 45 тыс.кв.м/га; Суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен – 64 200 кв.м.
2. Необходимо проведение успешных публичных слушаний по внесению изменений в правила землепользования и застройки города Москвы.
3. Получение правового акта Правительства Москвы о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

Результат анализа ситуации.

Необходимо внесение изменений в ПЗЗ по изменению ВРИ на жилую застройку и установление предельных параметров по максимальному проценту застройки и предельному количеству этажей.

Получен отказ в предоставлении государственной услуги «Направление и рассмотрение предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки г. Москвы». Отказ имеет формальный характер — не соответствие предложений градостроительному развитию территории.

В связи с чем были проведены консультации в Комитете по архитектуре и градостроительству г. Москвы с анализом представленных обосновывающих результатов.

Заключение:

Земельный участок сложный, как в плане рельефа, так и ограничений: расположен в зоне охраняемого природного ландшафта, рядом с открытым участком реки Котловка (водоохранная зона), велосквером, железной дорогой и транспортным узлом. Участок относится к объектам природного комплекса, к природным и озелененным территориям, территориям с особыми требованиями.

Участок удален от зоны застройки, в связи с чем отсутствует социальное обеспечение, что требует дополнительной проработки и обоснования.

• представленные презентационные материалы требуют серьезной доработки для повторной подачи: поквартирная компоновка, инсоляция, социальная нагрузка, геоподоснова (сети), геология, проработка ограничений по санитарно-защитным зонам и пр.;
• предварительно, возможно изменение вида разрешенного использования на ВРИ: размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры;
• предельных параметров по максимальному проценту застройки: 25 000,00 кв.м. на 1 га. (при увеличении до 30 000,00 — дополнительные договоренности);
• предельное количество этажей: в соответствии с заключением по результату визуально-ландшафтного анализа (после внесения изменений в ПЗЗ);
• дополнительно рекомендуется подать запросы в соответствующие ведомства по СЗЗ водных ресурсов и природо-охранных зон;
• проект планировки территории — по мнению Архитектуры ППТ необходим, но ссылаются на усмотрение Генплана (в Генплане будет необходимо отслеживание).

Сопровождение изменений в ПЗЗ в Москомархитектуре г. Москвы до положительного решения рабочей группы ГЗК.

Так как объект расположен рядом с транспортным узлом (железная дорога, МЦК, метро, шоссе) рекомендуем рассмотреть вопрос о размещении на земельном участке гостиницы (апартаментов), что поможет избежать затрат на социальные объекты, при этом плотность застройки составит 30 000 кв.м. на 1 га (35 000 по договоренности).

• Об авторе
• Недавние публикации

Кузмичева Ольга Борисовна

Юрист в Миаран

В качестве юриста по недвижимости, который также является автором блога, я стремлюсь делиться своими знаниями и опытом в области недвижимости, чтобы предоставить ценные советы и информацию для всех, кто сталкивается с юридическими аспектами при покупке, продаже, аренде или инвестировании в недвижимость. Моя цель — сделать сложные юридические концепции доступными и понятными для широкой аудитории, будь то профессионалы рынка недвижимости или просто люди, стремящиеся совершить свою первую сделку.

Кузмичева Ольга Борисовна недавно публиковал (посмотреть все)

• Выкуп земельного участка под объектом - 14.03.2025
• Перевод земли из промназначения в ИЖС - 05.03.2025
• Как осуществить перевод земель лесного фонда в другую категорию - 20.02.2025