Президент России В.В. Путин подписал Федеральный закон 627-ФЗ, который вносит изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, вступившие в силу с 1 января 2024 года, и направленные на развитие механизма комплексного развития территорий (КРТ), включая введение института оператора КРТ, обязательное использование ГИСОГД для документации и утверждение адресных программ сноса.

Основные положения закона КРТ

Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) направлен на ускорение обновления городской среды и стимулирование жилищного строительства, что является важным шагом для улучшения качества жизни в городах. Основные положения закона включают следующие аспекты:

• Определение четырех видов КРТ: Закон выделяет четыре категории комплексного развития территорий: жилую застройку, которая включает строительство и реконструкцию жилых зданий; нежилую застройку, охватывающую коммерческие и промышленные объекты; незастроенные территории, которые могут быть использованы для будущего строительства; а также проекты, инициированные правообладателями, что позволяет собственникам земли предлагать свои участки для развития
• Установление порядка принятия решений о КРТ и их реализации: Закон устанавливает четкие процедуры для принятия решений о начале проектов КРТ, включая механизмы изъятия недвижимости, что обеспечивает баланс между интересами собственников и общественными нуждами. Это позволяет ускорить процесс реализации проектов и избежать бюрократических задержек.
• Регулирование вопросов переселения жителей: Важной частью закона является регулирование переселения жителей из домов, подлежащих сносу или реконструкции. Закон предусматривает защиту прав граждан, обеспечивая им достойные условия для переселения и компенсации. Это помогает избежать социальных конфликтов и обеспечивает справедливое отношение к жителям.
• Предоставление регионам права самостоятельно определять критерии домов для включения в программы КРТ: Закон дает регионам возможность самостоятельно устанавливать критерии для включения зданий в программы комплексного развития. Это позволяет учитывать местные особенности и потребности, что делает программу более гибкой и адаптированной к конкретным условиям

Закон призван создать правовые условия для комплексного обновления застроенных территорий, повышения качества городской среды и увеличения объемов жилищного строительства. Он обеспечивает системный подход к развитию городских территорий, способствуя созданию комфортной и современной городской инфраструктуры

Обязательства застройщиков КРТ

Законопроект, внесенный в Государственную Думу Российской Федерации, направлен на обязательное включение застройщиками строительства объектов социальной инфраструктуры в проекты комплексного развития территорий (КРТ). Эти объекты включают в себя школы, детские сады, больницы и другие важные учреждения, которые должны возводиться параллельно с жилыми домами. Это требование направлено на создание сбалансированной городской среды, где жители новых районов будут иметь доступ к необходимым социальным услугам с момента заселения.Финансирование строительства социальной инфраструктуры будет осуществляться либо полностью за счет собственных средств застройщиков, либо в сочетании с бюджетным финансированием. Это условие подчеркивает важность ответственности застройщиков за развитие не только жилых, но и общественно значимых объектов.Кроме того, законопроект запрещает выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию жилых зданий до тех пор, пока не будет завершено строительство соответствующих объектов социальной инфраструктуры. Данное положение призвано предотвратить ситуации, когда новые жилые районы остаются без необходимых социальных учреждений.Эти изменения направлены на обеспечение комплексного развития территорий и повышение качества жизни в новых жилых районах . Однако некоторые эксперты подчеркивают необходимость сохранения баланса между обязательствами застройщиков и экономической привлекательностью проектов КРТ, чтобы не отпугнуть инвесторов и не замедлить темпы строительства

Роль оператора КРТ

Новый закон вводит понятие “оператор КРТ” – юридическое лицо, определяемое Российской Федерацией или субъектом РФ для реализации решения о комплексном развитии территории

Оператор КРТ наделяется широкими полномочиями, включая:

• Право проводить торги на заключение договора о КРТ и заключать такой договор
• Возможность передавать в субаренду земельные участки без согласия арендодателя
• Право ходатайствовать об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
• Возможность получать в собственность помещения в многоквартирных домах, включенных в границы территории жилой застройки

Введение института оператора КРТ призвано упростить и ускорить реализацию проектов комплексного развития территорий, обеспечивая более эффективное взаимодействие между государством и застройщиками

ГИСОГД и документация

Новый закон о комплексном развитии территорий (КРТ) предусматривает обязательное размещение всех документов, связанных с осуществлением КРТ, в региональных государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД)

Это нововведение направлено на повышение прозрачности процесса КРТ и облегчение доступа к соответствующей информации для всех заинтересованных сторон.Закон также вносит изменения в порядок подготовки документации по планировке территории (ДПТ):

• Допускается использование ранее утвержденной ДПТ для целей КРТ
• Разрешается начинать подготовку проектной документации параллельно с мероприятиями по изъятию объектов недвижимости, что может сократить инвестиционно-строительный цикл примерно на год
• При наличии утвержденного проекта планировки территории (ППТ) отпадает необходимость в дополнительной подготовке проекта межевания территории (ПМТ)

Адресные программы сноса КР

Адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов играют важную роль в процессе комплексного развития территорий (КРТ). Эти программы разрабатываются и утверждаются региональными властями, чтобы обеспечить систематический подход к обновлению городской инфраструктуры. Основные элементы таких программ включают:

• Перечень домов, подлежащих сносу или реконструкции: В этот список входят здания, которые признаны устаревшими или аварийными, и их дальнейшая эксплуатация считается нецелесообразной. Включение дома в перечень осуществляется на основе технических обследований и оценки состояния конструкций.
• Очередность сноса с учетом технического состояния зданий: Приоритетность сноса определяется на основе степени изношенности зданий, а также их влияния на безопасность и комфорт проживания жителей. Эта очередность позволяет минимизировать риски для населения и эффективно планировать переселение.
• Механизмы переселения жителей: Важным аспектом является обеспечение комфортного и безопасного переселения жителей из сносимых домов. Для этого разрабатываются специальные программы, которые предусматривают предоставление нового жилья или компенсации, а также временные меры поддержки.

Важно отметить, что в программу могут быть включены только те дома, где не менее двух третей собственников и нанимателей выразили согласие с предложенным планом действий. Это обеспечивает демократичность процесса и учет интересов большинства жильцов. Для выхода из программы требуется более одной трети голосов собственников, что позволяет учитывать изменения мнения жителей в процессе реализации проекта. Реализация адресных программ сноса способствует обновлению жилищного фонда, предотвращает рост аварийного жилья и позволяет комплексно развивать городские территории, создавая более комфортные условия для проживания

Перспективы развития КРТ

Комплексное развитие территорий (КРТ) представляет собой важный инструмент для обновления городской среды и повышения качества жизни граждан. Закон о КРТ создает правовую основу для системного подхода к развитию городских территорий, объединяя усилия государства, застройщиков и местных жителей

Ключевыми аспектами реализации КРТ являются:

• Баланс интересов всех участников процесса
• Прозрачность принятия решений и доступность информации через ГИСОГД
• Обязательное строительство социальной инфраструктуры параллельно с жилой застройкой
• Гибкость в определении критериев для включения объектов в программы КРТ на региональном уровне

Успешная реализация проектов КРТ способствует не только обновлению жилищного фонда, но и комплексному развитию городов, создавая современную, комфортную и функциональную городскую среду

• Об авторе
• Недавние публикации

Кузмичева Ольга Борисовна

Юрист в Миаран

В качестве юриста по недвижимости, который также является автором блога, я стремлюсь делиться своими знаниями и опытом в области недвижимости, чтобы предоставить ценные советы и информацию для всех, кто сталкивается с юридическими аспектами при покупке, продаже, аренде или инвестировании в недвижимость. Моя цель — сделать сложные юридические концепции доступными и понятными для широкой аудитории, будь то профессионалы рынка недвижимости или просто люди, стремящиеся совершить свою первую сделку.

Кузмичева Ольга Борисовна недавно публиковал (посмотреть все)

• Признание права собственности на недвижимое имущество - 19.11.2024
• Как установить частный сервитут - 22.10.2024
• Частный сервитут - 08.10.2024