Зачастую правообладатели земельных участков или собственники объектов недвижимости считают, что право собственности дает им возможность использовать земельный участок или здание, расположенное на нем, по своему усмотрению. Но это миф!

Земельные участки и объекты на них должны эксплуатироваться в соответствии с их целевым назначением. Нецелевое использование земельных участков и зданий, расположенных на них, грозит собственникам и арендаторам земельных участков различными негативными последствиям, например, для арендаторов — к наложению штрафов в соответствии с условиями договора аренды земли или к административной ответственности.

1. Реконструкцию объекта на земельном участке, не предоставленном для реконструкции. Например, земельный участок предоставлен на праве аренды «для эксплуатации административного здания», а собственник здания решил провести его реконструкцию без внесения изменений в договор аренды земельного участка и не изменив вид разрешенного использования участка «для строительства или реконструкции» или решил произвести реконструкцию без получения разрешительной документации, тем самым, не получив согласия собственника земли на проведение строительных работ. В этом случае государственные органы считают, что земельный участок не предоставлялся для целей строительства или реконструкции. На арендатора земельного участка будет наложен штраф (обычно это годовая арендная плата по договору аренды). На собственника здания — признание здания объектом самовольного строительства (самостроем) и обязании снести объект или привести его в первоначальное состояние.

2. Строительство на участке, не предназначенном для данных целей, или назначение участка не предусматривает данное назначение здания. Например, строительство складского комплекса для хранения опасных грузов на участке сельхозназначения, или возведение промышленного объекта на землях для индивидуального жилищного строительства. В обоих случаях не удастся ввести такие объекты в эксплуатацию и зарегистрировать на них право собственности без изменения категории или вида разрешенного использования земельного участка.

3. Эксплуатацию существующего здания и земельного участка в разрез вида разрешенного использования, прописанного в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или в договоре аренды земельного участка, то есть здание детского сада нельзя использовать под магазин, а вместо магазина нельзя открыть парикмахерскую или швейную фабрику. Все это считается нецелевым использованием земельного участка.
4. Не соответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в ЕГРН принятым Правилам землепользования и застройки и утвержденному классификатору видов разрешенного использования земельных участок (Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014гг № 540).

К сожалению, такие случаи также есть в нашей практике, хотя при утверждении Правил землепользования и застройки должны были быть учтены категории земель и виды разрешенного использования, установленные в ЕГРН.

При утверждении ПЗЗ Москвы в большинстве случаев ВРИ установлены по факту, т. е. на картах ПЗЗ можно увидеть букву «Ф», это означает, что ВРИ земельного участка соответствует ЕГРН. Но вот вопрос, соответствует ли ЕГРН классификатору? Если нет, то Вас будут штрафовать.

Пример из практики. Наши клиенты в Москве имеют в собственности здание, которое всегда эксплуатировалось как административно-складское и земельный участок был предоставлен им в аренду Департаментом городского имущества Москвы (ДГИ) на 25 лет для эксплуатации административно-складского здания и прилегающей территории. Росреестр делает запрос в ДГИ с просьбой предоставить информацию по земельному участку и ДГИ дает следующий ответ: по сведениям из ЕГРН земельный участок для эксплуатации административно-складского здания, согласно классификатору, установленный ВРИ соответствует разрешенному использованию — склады (6.9). А вот эксплуатация офисов (ВРИ — деловое управление (4.1)) для данного земельного участка не предусмотрено.

Штраф за такие хитрости Москвы для собственника составил — 1 000 000 руб.

Ответственность за нецелевое использование земельного участка предусмотрена в Кодексе об административных правонарушениях РФ, Гражданском Кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, а в г. Москве это еще и КоАП города Москвы.

Привлечь к ответственности за нецелевое использование земельного участка правообладателя могут различные государственные органы. В Москве полномочия предоставлены: Управлению Росреестра по г. Москве, Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы, Департаменту городского имущества г. Москвы. Помимо этого, дело об административном правонарушении может быть возбуждено по жалобе граждан или юридических лиц либо по информации, поступившей из органов исполнительной власти.

К примеру, сотрудник Роспотребнадзора при проверке санитарного состояния кафе, установит, что здание расположено на земельном участке, предоставленном под эксплуатацию аптеки. Данная информация, предоставленная контролирующим органам будет основанием для проведения проверки.

Нарушения целевого использования могут быть выявлены указанными контрольными органами при проведении проверок, при этом не всегда госорганам нужен непосредственный контакт с землепользователем, они сейчас вполне обходятся и без контакта, так как контрольные органы вправе проводить обследование, в том числе на основании сведений, полученных дистанционным методом (аэрокосмическое зондирование, аэрофотосъёмка и прочее).

Указанных выше последствий можно избежать следующими способами:

1. Изменить вид разрешенного использования земельного участка через обращение в Управление Росреестра, если Правилами землепользования и застройки предусмотрена такая возможность;
2. Внести изменения в Правила землепользования и застройки по изменению вида разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости;
3. Установить вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости (при условии, что деятельность, предусмотренная вспомогательным видом разрешенного использования, может занимать не более 25% от общей площади всех объектов недвижимости в пределах земельного участка).